はじめに
令和3年に民法・不動産登記法の大きな改正があり、改正された民法については令和5年4月から施行されています。
この改正は所有者不明土地問題を解消することを目的としたものですが、改正は多岐にわたりますので、一見、所有者不明土地問題とは無関係に思えるような場面にも大きな影響が及びそうです。
今回ご紹介するのは共有物の利用についてのルールの変更です。
改正前の民法では
共有物を共有者の誰が使用するかは、共有物の持分の価格の過半数で決めるのが原則です。
しかし、既に共有者のうちの誰かが共有物を利用しているときに、これまでは、多数の持分を持っている共有者が変更を求めても、認められませんでした。
例えば、ＡＢＣが持分3分の1ずつで共有する土地をＡが駐車場として使用しているときに、Ｂが資材置き場として使用したいと考え、ＣがＢに賛成していても、ＢとＣはＡに対して土地を明け渡せということはできませんでした。
Ａは3分の1の持分しか持っていませんが、この共有持分を根拠に土地全体を利用する権利があるので、たとえ持分の過半数を持っているＢとＣが利用を止めろと言っても、止めさせることはできないという理屈からでした。
これはＡがＢＣから了解を得て使用している場合に限りませんでした。
ＡがＢＣの了解なく土地を利用していた場合や、Ａが権限なく利用を始めた後でたまたま持分を手に入れた場合でも、ＢＣは、たとえ持分の過半数を持っていてもＡの利用を止めさせることはできませんでした。
民法改正後のルール
今回の民法改正で、共有物を使用する共有者がいるときでも、持分の過半数で他の共有者に利用させるなど、管理に関する事項を変更することができるようになりました。
先ほどの例では、持分の過半数を持っているＢとＣが、今後はＢが土地を資材置き場として使用すると決めれば、ＡはＢに土地を明け渡さなければならないことになります。
ただし、Ａがもともと持分の過半数の決定で土地を利用していた場合であっても利用の変更に応じなければならないとなると、Ａはルールを守って土地を利用しているのに安心できません。
そこで、Ａの土地の利用が共有者間の決定に基づくもので、利用の変更がＡに特別の影響を及ぼすべきときには、Ａの承諾を得なければ、利用の変更をすることができないとされています。
おわりに
相続が原因で共有になっている土地などを、持分が過半数に満たない共有者が他の共有者の了解を得ることなく利用していることは珍しくありませんが、今回の改正を踏まえて対応を考える必要があります。
共有物を利用している共有者としては、他の共有者から了解を得て、自分が利用することを認める過半数の決定を取り付けて、今後も安心して利用できるように対応する必要があります。
共有物を利用していない共有者は、共有物を利用している共有者の利用を止めさせたければ、他の共有者と協力して過半数の決定をすることを検討するとよいでしょう。
